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2012年5月3級実技試験【第4問】(12)「不動産投資」

不動産(実技)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
《問12》 

ファイナンシャル・プランナーは,《設例》の〈建替え計画建物の概要〉をもとに,Aさんが計画しているワンルームアパートの純利回り(ネット利回り)を試算した。下記の計算式のうち,最も適切なものはどれか。






三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:○ 【問題のテーマ】

純利回りとは、年間賃料収入から年間実質費用を差引いた正味の利益が、投資額6,000万円の何%かという投資の指標です。正解は 1)の算式となります。



 【イラストテキスト該当ページ】

  なし
     





【過去の出題】
2012年1月3級学科試験(55)不動産「不動産投資」


【関連過去問】
2011年5月3級学科試験(52)不動産「不動産投資」
2010年1月3級学科試験(55)不動産「不動産投資」
2010年9月3級学科試験(25)不動産「不動産投資」



【解 説】
ネット利回りは次の式で求めます。

(年間収入-費用)÷投資総額×100
    ↑
   NOI(ネット利回り) 

   ┌────┐                       
   │アパート│    投資額    6,000万円          
   │6000万円│    年間賃料収入  720万円           
   │┌─┐ │    年間実質費用  180万円         
   ││ │ │   NOI(ネット利回り)540万円  
 ──┴┴─┴─┴─        
純利回り(720万円-180万円)
    ━━━━━━━━━━×100
      6,000万円



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2012年5月3級実技試験【第4問】(11)「借地借家法」

不動産(実技)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
《問11》 

借地借家法に規定される賃貸借契約について,ファイナンシャル・プランナーが説明した以下の文章の空欄①~③に入る語句の組合せとして最も適切なものは,次のうちどれか。


 Aさんが所有するアパートは取壊しの予定があるため,今後,一定の期間で賃借人が明け渡すことを約定する( ① )契約を締結することが望ましい。
 ( ① )契約ではない一般的な建物賃貸借契約は,契約において期間を定める場合には( ② )以上の期間を定めなければならないとされているが,( ① )契約では( ② )未満の契約も認められている。
 また,( ① )契約の契約期間が1年以上である場合には,賃貸人は,原則として期間の満了の1年前から( ③ )までの間に賃借人に対し期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければならない。

1) ① 短期建物賃貸借 ② 1年 ③ 1カ月前
2) ① 定期建物賃貸借 ② 1年 ③ 6カ月前
3) ① 定期建物賃貸借 ② 2年 ③ 1カ月前



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:2 【借地借家法】

定期借家契約は、契約期間が終われば賃貸借は終了するという更新のない建物賃貸借契約です。


 【イラストテキスト該当ページ】

  4.借地借家法
     「他人の建物を借りる権利~借家権」
       (1)期間が更新される普通借家権
       (2)借りる期間が定められる定期借家権(P.228)




【過去の出題】
2011年1月3級実技試験【第4問】(12)「定期借家権」
2010年1月3級学科試験(25)不動産「借地借家法」
2009年9月3級学科試験(24)不動産「借地借家法」
2007年5月3級学科試験(21)不動産「借地借家法」



【解 説】

☆定期借家契約の概要

・期間を確定させる(1年未満も可能
・契約は、公正証書などの書面によって行う。
・貸主は契約前に「期間の終了によって更新しない定期借家契約である」旨を書面を交付して説明する。
・契約満了の1年前から6ヶ月前には契約終了の通知を行う。



☆普通借家契約との違いを押さえておきましょう。

普通借家契約の期間は最低1年、これより短い期間とした場合は期間の定めがない契約とみなされる。
また、普通借家契約では契約期間が満了しても部屋を明け渡してもらうには「正当事由」が必要となる


┌──────┬─────┬─────┬─────┬──────┐
│      │存続期間 │契約更新 │契約方法 │ その他  │
├──────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│      │1年以上 │あり   │制限なし │1年未満は期│
│普通借家権 │     │拒絶には │     │間の定めのな│
│      │     │正当事由が│     │い契約となる│
│      │     │必要   │     │      │
├──────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│      │期間を確定│なし   │書面で契約│更新しない旨│
│定期借家権 │長短は自由│     │(公正証書│の書面を交付│
│      │1年未満可│     │でなくても│事前説明  │
│      │     │     │可能)  │契約終了の事│
│      │     │     │     │前通知を行う│
└──────┴─────┴─────┴─────┴──────┘



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2012年5月3級実技試験【第4問】(10)「宅地建物取引業法」

不動産(実技)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
《問10》 

ファイナンシャル・プランナーが説明した次の記述のうち,最も不適切なものはどれか。


1) 弁護士資格を有していない宅地建物取引業者が,Aさんの賃貸アパートの賃借人の立退き交渉業務を請け負った場合,当該業者の行う行為は弁護士法に抵触する可能性がある。

2) 宅地建物取引業者が不動産賃貸の媒介を行う場合,賃借人に対して重要事項の説明をしなければならないが,この説明を行う者は,宅地建物取引業者の社員であればよく,必ずしも宅地建物取引主任者である必要はない。

3) 自己の所有する建物の賃貸は宅地建物取引業に該当しないため,Aさんは,宅地建物取引業の免許を受ける必要がない。



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:2 【宅地建物取引業法】

宅地建物取引業者は、事務者ごと一定(5人に1人)の割合で成年者で専任の宅地建物取引主任者を常駐させなければなりません。取引主任者は、契約締結前に重要事項の説明を行い、この説明書へ記名押印をするという職務があります。 正解は2.です。



 【イラストテキスト該当ページ】

  9.宅地建物取引業法
     「宅地建物取引業法(宅建業)」
      (1)宅地建物取引業とは(P.242)




【過去の出題】
2009年5月3級学科試験(23)不動産「宅地建物取引業法」
2008年9月3級学科試験(54) 不動産「宅地建物取引業法」
2010年1月3級実技試験【第4問】(11)「宅地建物取引業法」

【関連過去問】
2008年9月3級学科試験 (1) 「コンプライアンス(弁護士法)」
2008年1月3級学科試験 (4) 「弁護士法」
2007年5月3級学科試験 (2) 「民法」


【解 説】
宅建業法からの出題ですが、ここでコンプライアンスについて聞いてくるとは・・・ちょっとびっくりです。
ライフプランニングの過去問をチェックしておいてくださいね。


1)○立退き交渉業務を請け負った場合、弁護士でない業者が具体的な法律判断を行うと、弁護士法違反となります。
交渉業務などは微妙な法律解釈が必要になるため、法律の専門家である弁護士に任せる必要があります。

2)×:必ずしも宅地建物取引主任者である必要はない。
 →○:宅建業者が媒介を行う場合、賃貸契約の成立する前に、宅地建物取引主任者が賃借人に対して、重要事項の説明をしなければならない。(第35条 重要事項の説明等)   

3)○自分の所有する建物を賃貸する場合(自ら賃貸)は宅建業には該当しないので免許は必要ありません。
ただし、賃貸のあっせん(仲介・媒介)は宅建業となり、国土交通大臣あるいは都道府県知事の免許が必要になります。



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2012年5月3級実技試験【第4問】

不動産(実技)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
【第4問】 次の設例に基づいて,下記の各問(《問10》~《問12》)に答えなさい。


《設 例》


 Aさんは,自宅の近くにアパートを所有し賃貸収入を得ており,アパートの管理を近所の不動産管理会社(宅地建物取引業を兼務)に委託している。当該アパートは親の代からの建物であり,相当,老朽化していることから,周辺相場よりも賃料が低下し,管理面において修繕費もかさんでいる。そこで,Aさんは,建替えを検討することとし,借地借家法上の借家契約に関する規定などに関する一般的な事項について,ファイナンシャル・プランナーに相談することにした。

〈建替え計画建物の概要〉
構造・規模  :鉄骨造2階建て・ワンルームアパート
投資額    :6,000万円
年間賃料収入 :720万円
年間実質費用 :180万円

※上記以外の条件は考慮せず,各問に従うこと。




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