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2012年9月3級学科試験(55)不動産「損益通算」

不動産(学科)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
 問題(55)

下記<資料>の不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち,ほかの所得の金額と損益通算が可能な金額は,(  )である。なお,損益通算をするにあたって必要とされる要件はすべて満たしているものとする。

<資料>不動産所得に関する資料
 ┌───────┬───────┐ 
 │総収入金額  │  400万円│  
 ├───────┼───────┤  
 │必要経費(※)│  500万円│
 └───────┴───────┘  
(※)必要経費のなかには,土地を取得するために要した負債利子の
   金額60万円が含まれている。               

1)  40万円
2)  60万円
3) 100万円



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:1 【損益通算】

不動産所得の損失額から土地の負債利子を除いた金額40万円が損益通算の可能額となります。




 【イラストテキスト該当ページ】

  4.タックスプランニング STEP2:課税標準の計算
     「損失と利益を相殺する損益通算」
       (1)損益通算とは?(P.194)  




【過去の出題】
2012年5月3級学科試験(53)不動産「損益通算」
2012年3月学科試験(53)不動産「損益通算」
2011年9月3級学科試験(23)不動産「損益通算」
2009年9月3級学科試験(20)タックス「損益通算」

【関連過去問】
2011年5月3級学科試験(54)不動産「不動産所得」
2011年5月3級学科試験(20)タックス「不動産所得」
2010年5月3級学科試験(48)タックス「青色申告特別控除」
2010年1月3級学科試験(23)不動産「不動産所得の総収入金額」
2009年5月3級学科試験(25)不動産「不動産所得の必要経費」
2009年1月3級学科試験 (17) タックス「不動産所得の必要経費」
2007年9月3級学科試験 (55) 不動産「不動産所得の経費」
2007年9月3級学科試験 (24) 不動産「不動産所得」
2006年9月実技試験 【第4問】 (12) 不動産所得



【解 説】
必要経費のなかの「土地の負債利子」は他の所得金額との損益通算はできません。
そのため不動産所得の損失額から土地の負債利子を除いた金額40万円が損益通算の可能額となります。


☆ 不動産所得の金額 ▲100万円 

   400万円 - 500万円=▲100万円                        
☆ 損失のうち、土地を取得するために要した負債の利子60万円は損益通算できません        
   ▲100万円 + 60万円 =▲40万円 
 
☆ 残りの損失40万円は他の所得金額と損益通算できます。 

                                      
  ┌─────┐ ┌─────┐                      
  │     │ │     │                      
  │総収入金額│ │必要経費 │                      
  │     │ │     │                      
  │400万円│ │500万円│                      
  │     │ │     │                      
  │     │ │     │                     
  │     │ │     │                      
 ━┷━━━━━┷━┥     │                      
       ←─┼─────┼─損失のうち40万円は損益通算できる   
   損失     ├─────┼───────────────
  100万円   │     │ 損失のうち土地の負債利子にあたる
       ×←─┼─────┼─60万円は損益通算できない
          │     │                
 ─────────┴─────┴───────────────

損益通算はこちらでも確認しておいてくださいね。


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| 不動産 | 23:30 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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2012年9月3級学科試験(54)不動産「不動産登記簿」

不動産(学科)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
 問題(54)

不動産の登記記録の(  )には,抵当権や借地権等の所有権以外の権利に関する事項が記録される。

1)表題部
2)権利部(甲区)
3)権利部(乙区)



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:3 【不動産登記簿】

権利部(乙区)には、所有権以外(抵当権・賃借権等)の事項が記録されています。




 【イラストテキスト該当ページ】

  3.不動産の登記
     「不動産登記簿の構成」
       (2)権利部(権利に関する事項)(P.222)




【過去の出題】
2011年5月3級学科試験(21)不動産「不動産登記簿」
2010年5月3級学科試験(21)不動産「不動産登記簿」
2010年1月3級学科試験(24)不動産「不動産登記簿」
2009年9月3級実技試験【第4問】(10)「不動産登記簿」
2008年5月3級学科試験(52)不動産「登記簿」
2007年9月3級学科試験(51) 不動産「不動産登記簿」
2007年5月学科試験(51)不動産「不動産登記簿」


【解 説】
不動産登記簿は、土地は1筆ごと、建物は1棟ごとそれぞれ登記簿が作られています。

権利部「甲区」には、その土地や建物を誰が持っているのかという所有権に関する事項が記載されています。

所有権以外(抵当権・賃借権等)の事項は「乙区」に記録されています。

下表が基本!すぐに頭に浮かぶくらいにしておきましょう。

┌───┬──┬───────────────────┐
│   │土地│所在・地番・地目・地籍等       │
│表題部├──┼───────────────────┤
│   │建物│所在・家屋番号・種類・構造・床面積等 │
├───┼──┼───────────────────┤
│   │甲区│所有権に関する事項          │
│   │  │保存登記・移転登記・差押・買戻特約等 │
│権利部├──┼───────────────────┤
│   │乙区所有権以外の権利に関する事項     │
│   │  │抵当権・地上権・賃借権等       │
└───┴──┴───────────────────┘



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2012年9月3級学科試験(53)不動産「接道義務」

不動産(学科)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
 問題(53)

建築基準法の規定では,都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は,原則として,幅員(A)以上の道路に(B)以上接しなければならない。

1)A 2m  B 4m
2)A 4m  B 2m
3)A 4m  B 4m



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:2 【接道義務】

建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。


 【イラストテキスト該当ページ】

  7.建築基準法
     「道路に関するルール~接道義務」
       (1)建築物の敷地は接道義務がある(P.235)




【過去の出題】
2011年5月3級学科試験(51)不動産「接道義務」
2010年1月3級学科試験(54)不動産「接道義務」
2009年5月3級学科試験(53)不動産「建築基準法」
2008年5月3級学科試験(53)不動産「建築基準法」
2008年1月3級学科試験(22)不動産「建築基準法」
2010年9月3級実技試験【第4問】(10)「建築基準法」
2007年5月3級実技試験 【第4問】 (10) 接道義務
2007年1月3級実技試験【第4問】(10)接道義務
2006年9月3級学科試験(54)不動産「建築基準法」


【解 説】
建物敷地には、万一のとき消防車や救急車など緊急車両の出入りができる道
[間口(2m)前面道路(道幅4m)]が必要です。


接道義務

       ┌───────┐                       
       │       │                       
       │       │                       
       │ 建物敷地  │                       
       │       │                       
       │       │                       
       │2m┌────┘                       
       │←→│                            
 ━━━━━━┷━━┻━━━━━━━                     
   ↑                                   
    幅員4m   道路           
                                       
   ↓                                   
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━                     
                      
道路と敷地に関する基本問題。
これは間違ってはいけません。しっかり覚えましょう。


            
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| 不動産 | 23:10 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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2012年9月3級学科試験(52)不動産「宅地建物取引業法」

不動産(学科)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
 問題(52)

宅地建物取引業法の規定により,宅地建物取引業者は,自ら売主となる不動産の売買契約の締結に際して,取引の相手方が宅地建物取引業者でない場合,代金の額の(  )を超える額の手付金を受領することができない。

1)10分の1
2)10分の2
3)10分の3



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:2 【宅地建物取引業法】

宅地建物取引業者は自ら売主となる不動産売買の締結において、相手方が宅建業者でない場合、代金の額の2割を超える手付金を受領することはできない。


 【イラストテキスト該当ページ】

  9.宅地建物取引業法
     「売買契約」
       (1)手付金(P.244)




【過去の出題】
2010年5月3級学科試験(22)不動産「宅地建物取引業法」
2010年1月3級実技試験【第4問】(11)「宅地建物取引業法」


【過去の出題】
2009年5月3級学科試験(23)不動産「宅地建物取引業法」
2009年1月3級学科試験 (52) 不動産「解約手付け」
2008年9月3級学科試験(54) 不動産「宅地建物取引業法」


【解 説】
手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際、買主から売主に対して交付される金銭をいいます。

宅地建物取引業者自らが売主となる場合、「代金の10分の2を超える額の手付を受領することができない」という、手付金額の制限を受けます。
(宅建業法第39条 手付けの額の制限等)


≪売買代金 3,000万円  手付金(20%まで)600万円≫ 

 ┌──┐ 手付金600万円 ┌──┐
 │売主│←──────── │買主│
 └──┘          └──┘
 宅建業者          一般人 
                       
                           
                        

また、この手付金は、相手方が契約の履行に着手するまでなら、手付金のやり取りだけで契約解除を認めるという、解約手付という意味も持っています。


<買主からの契約解除 手付け放棄

 ┌──┐ 手付金600万円 ┌──┐
 │売主│←━━━━━━━━ │買主│
 └──┘  放棄      └──┘
 宅建業者          一般人 
                      


<売主からの契約解除 手付け倍返し

 ┌──┐ 手付金600万円 ┌──┐
 │売主│────────→ │買主│
 └──┘━━━━━━━━━→└──┘
 宅建業者  600万円   一般人 
                    
買主から交付された手付金600万円を返し、
売主側が用意した手付金と同額の600万円を渡す。



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| 不動産 | 22:13 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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2012年9月3級学科試験(51)不動産「公示価格」

不動産(学科)独学 3級FP技能士 試験 解説 FP3級合格対策チーム 三沢恭子 中野克彦 福島由恵
 問題(51)

公示価格は,地価公示法に基づいて,国土交通省の土地鑑定委員会が毎年(  )を基準日(価格時点)として判定し,一般の土地の取引価格の指標等として官報で公表されている。

1)1月1日
2)4月1日
3)7月1日



三沢恭子
 解説者:三沢 恭子

    (宅地建物取引主任者、CFP(R)、1級FP技能士)




正解:1 【公示価格】

公示価格は毎年1月1日を基準日として国土交通省が公表しています。


 【イラストテキスト該当ページ】

  2.土地の価格と不動産の鑑定評価
     「土地の価格を知る4つの方法」(P.220)




【過去の出題】
2011年5月3級学科試験(22)不動産「不動産の価格」
2009年5月3級実技試験【第4問】(10)「不動産の価格」
2008年9月3級学科試験(52) 不動産「公示価格」
2007年9月3級学科試験 (51) 不動産「公示価格」
2006年9月3級学科試験 (21) 不動産「公示価格」
2008年9月3級実技試験 【第4問】 (10) 「不動産の価格」
2008年1月3級実技試験 【第4問】 (10)不動産の価格

【関連過去問】
2009年1月3級学科試験 (51) 不動産「基準地価各」
2008年1月3級学科試験 (54) 不動産「固定資産税」
2007年1月3級学科試験(21) 不動産「相続税評価額」
2006年9月3級学科試験 (34) ライフ「固定資産税」
2007年9月3級実技試験 【第4問】 (10) 路線価
2006年9月実技試験 【第4問】 (10)土地の基準価格


【解 説】
土地の価格は一物四価(公示価格・基準地標準価格・相続税評価額・固定資産税価格)と言われ、同じ土地でも使用目的により価格が異なります。

たとえば、

☆土地取引の目安として・・・・公示価格や基準地標準価格

☆税金課税の根拠として・・・・相続税評価額 → 相続税
               固定資産税評価額 → 固定資産税・都市計画税
                          不動産取得税・登録免許税
   

4種類の価格について、
1.どこの機関が 
2.いつを基準に 
3.どのような目的で 決定しているかをしっかり覚えましょう。
┌────┬─────┬──────┬──────┬────────┐
│    │公示価格 │基準地   │相続税評価額│固定資産税評価額│
│    │     │標準価格  │ (路線価)│        │
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│決定機関│国土交通省│都道府県  │国税庁   │市町村     │
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│基準日 │1月1日  │7月1日   │1月1日   │1月1日(毎年) │
│    │(毎年) │(毎年)  │      │(3年に1回   │
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│目的  │一般の  │一般の   │相続税   │固定資産税   │
│    │取引の指標│取引の指標 │などの基礎 │などの基礎   │
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│価格水準│100%   │100%    │80%    │70%      │
└────┴────────────┴──────┴────────┘



────── COPYRIGHT (C) Kyoko Misawa All Rights Reserved. ──────


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